公營,私營,還是宮刑私刑?───領匯(1 of 3)
講開領匯,就要同港鐵及市建局一起講。但礙於篇幅不少,要分章回。我會先談現象,然後談我的建議。
先講領匯,以下是領匯的投資策略簡介:
『領匯現行的投資策略為投資於可獲取持續回報、位處香港及其他海外司法權區的非住宅用途物業(以零售為主,但不包括酒店及服務式住宅),並透過優化商戶組合﹑提升顧客服務水平及舉行宣傳推廣活動等資產管理工作以增加旗下物業的價值。資產管理由持續的資產提升項目支持,當中包括改善物業結構﹑間隔及設備。隨著這些項目的進展,領匯旗下的投資組合為顧客提供更佳的購物體驗及更多元化的選擇,同時為領匯基金單位持有人帶來更理想的回報。』
[http://www.thelinkreit.com/TC/aboutus/Pages/Corporate-History-and-Profile.aspx]
令我「感動」的,是「隨著這些項目的進展,領匯旗下的投資組合為顧客提供更佳的購物體驗及更多元化的選擇」,及「為領匯基金單位持有人帶來更理想的回報」兩句。香港是經濟主導,有錢話事,地主大哂,是光明合法的霸權。領匯為舊式屋苑、公屋商場、街市及很多公共停車場引進先進現代化企業式管理,第一步是大搞豪裝,Upgrade嘛,一定要。原本是屋村仔地踎商場,現在引入現代化管理同裝潢,吸引人流,是好事。可惜,領匯豪裝商場的同時便要大大加租,因為要實踐「為領匯基金單位持有人帶來更理想的回報」這承諾,不得不加。加價還有「正面」作用,就是商場既upgrade,商店怎可以殘舊地踎?舊式士多,舊式服裝店、五金店、平價電器舖、鞋店、餐廳、地道小食店、玩具店、報紙檔、蚊型補習社、跌打舖、街坊中藥店、傳統酒家、燒臘店、齋舖、家庭式超市、小本特色手工藝、小家庭傢俱舖、日用品小店、街坊藥房、補衫補鞋、街坊理髮、漫畫圖書店....統統大掃除式殺掉(我還想數,請大家一起數數,究竟領匯為求「更理想的回報」殺滅了幾多人的生計和集體回憶?我有錯漏,不妨在回應中列出)!!!!於是,成功地空出商舖,「為顧客提供更佳的購物體驗及更多元化的選擇」,就是集團式酒樓,集團式髮廊、名牌服裝、品牌電器、麥記美記大快樂記快餐、百字頭惠字頭大大間超市...
集團為何可以應付昂貴租金?揭穿了,就是錢多、宣傳多、來貨超低(好多都是一條龍,由農場到自製自家品牌到批發到貨運物流到零售都是自己友的,是左手給右手賺,有些商場根本屬於自己的地產,不好意思,我當然獨市了)。有時,明明蝕錢,都竟然可以長期做,因為──要霸市場。霸住個舖,其他人入不了來,這間蝕,但整體大賺,這都是常見商業策略。
殘局在此,究竟如何收拾?
個人建議
三個「公營」機構───領匯、港鐵、市建局,各有運作上的不足,出路如何?
先講領匯。最近領匯有意放售旗下5個公屋商場,工聯會及民主黨均要求政府回購這些商場。個人十分同意,由政府回購,然後更新管理模式。當然,領匯,甚至其他商場,都可以參考以下的運作模式:
1. 以高於市價30-40%的租金為非地區民生需要商店續租,這些店舖包括高檔次服裝、手袋、皮鞋及化妝品品牌、馬會投注站等。
2. 以高於市價10-30%的租金為地區民生需要、但屬於集團經營的商店續租,例如超市、個人護理用品店(萬寧、屈臣氏等)、書店(商務、三聯等)、理髮店(低價不設洗頭服務之店舖例外)、電器及手機業(百老匯、豐澤、One2Free等)、傢俱店(實惠、Ikea等)及高檔食肆。
3. 以高於市價0-20%的租金為地區民生需要、但屬於集團經營的中檔或以下飲食商店續租,例如快餐店(麥當奴、大家樂等)、中檔次之酒樓。
4. 以不續約的手段來重新規劃商場,以商店對該區生活的需要度、價格競爭力及類同行業重複度來決定某些店舖的去留:
●例如藥房是需要的,但原來商場內已有四五間藥房,遠超過一般需要,就可能策略性地刪減一些,還要策略性地優先保留非集團式經營的、家庭式的店舖。
●與上一個策略相反,有時,需要保留兩間或以上(視商場大小及該類店舖佔地大小而定)同類店舖,可避免獨市,可以競爭來自然調整價格,亦可為客人提供不同選擇。
●假如同區附近商場已有同一集團之超市,本商場中的一間就可考慮不續約,而引入另一個集團甚至家庭式經營之超市。不同集團之超市會因為同區有競爭對手而自行減價或提供更多優惠。
5. 以低租金(減10-30%)吸引創意藝術、兒童成長、家庭作業、生活用品、小型電器、特色餐飲、傳統老店等特色店舖進註,令商場更有地區色彩,不再像倒模般,與其他商場大同小異。因為有集團店舖較高的收入,可以用來補貼地區小商店,地區人士更有動機創業,又因舖租較平,可較有能力與集團競爭,較易生存。低租金亦鼓勵手工、創意藝術等產量較少之行業在原本不可能負擔的商場中營業,對保存民間藝術、傳統手作等有正面鼓勵作用。最後,是雙贏之局。
6. 以低租金(減10-50%)吸引社企、非謀利團體、社關服務等進註商場。這樣,商場不再只有向錢看,商場收入沒有太大的損失,因為小店的低租金已由集團的高租金補貼,又不是以股東的錢來補助他們,對股東沒大損失,對商場營運者卻會帶來正面的評價,獲社區甚至社會的嘉許。因為商場形象健康,又有特色店舖,在到處都有商場的香港,這樣手法經營的地區商場反而容易突圍,分分鐘營業額有機會跑贏大商場。
7. 如果怕藝術、地區小店仍不易生存,建議保留一個區域,以小攤位模式以平價短租方式專租給小手作、藝術品、小食、個人創業等。商場或許需要補貼這區域,但不要小看這些地區貨品,它們可吸引不少人流!怕打理這些蚊型舖?交給社企,由他們管理,決定誰可進註。
再進一步,活化已被大型集體侵蝕的倒模商場,我另有建議:
西伯有構想過,找來對社企有興趣的朋友,組一個創意社企,專向各大商場推銷,叫他們以特廉租金,或以合作模式,在商場偏遠角落、租值本來已是較低之位置設立特色區,建立一間博物館式商店,就是把幾個至十多個相連店舖打通,規模像小至中型超市,我稱之為博物站。每個站都獨立設計,尋找該地區特色為站的主題,搜集地區特色、懷舊等東西,整合在博物站中。客人進入博物站,感覺頗像參觀博物館,但在展品中又混入了相關的商品(例如相關的小擺設、手工藝品、服務等),當參觀完畢時,在出口有服務櫃台,可給客人購買那些商品或選擇一些服務。貨品由社企工場或地區家庭作業等提供,保證小量生產,於是,購買產品將會同時是一件有意義、幫助弱勢的善事。至於購物的程序,就是商業秘密,總之對客人來說,整個參觀與購物的過程是一個具娛樂性及吸引人的體驗。
有興趣知多點,甚至參與在此團隊中,請直接找我:Email。
先講領匯,以下是領匯的投資策略簡介:
『領匯現行的投資策略為投資於可獲取持續回報、位處香港及其他海外司法權區的非住宅用途物業(以零售為主,但不包括酒店及服務式住宅),並透過優化商戶組合﹑提升顧客服務水平及舉行宣傳推廣活動等資產管理工作以增加旗下物業的價值。資產管理由持續的資產提升項目支持,當中包括改善物業結構﹑間隔及設備。隨著這些項目的進展,領匯旗下的投資組合為顧客提供更佳的購物體驗及更多元化的選擇,同時為領匯基金單位持有人帶來更理想的回報。』
[http://www.thelinkreit.com/TC/aboutus/Pages/Corporate-History-and-Profile.aspx]
令我「感動」的,是「隨著這些項目的進展,領匯旗下的投資組合為顧客提供更佳的購物體驗及更多元化的選擇」,及「為領匯基金單位持有人帶來更理想的回報」兩句。香港是經濟主導,有錢話事,地主大哂,是光明合法的霸權。領匯為舊式屋苑、公屋商場、街市及很多公共停車場引進先進現代化企業式管理,第一步是大搞豪裝,Upgrade嘛,一定要。原本是屋村仔地踎商場,現在引入現代化管理同裝潢,吸引人流,是好事。可惜,領匯豪裝商場的同時便要大大加租,因為要實踐「為領匯基金單位持有人帶來更理想的回報」這承諾,不得不加。加價還有「正面」作用,就是商場既upgrade,商店怎可以殘舊地踎?舊式士多,舊式服裝店、五金店、平價電器舖、鞋店、餐廳、地道小食店、玩具店、報紙檔、蚊型補習社、跌打舖、街坊中藥店、傳統酒家、燒臘店、齋舖、家庭式超市、小本特色手工藝、小家庭傢俱舖、日用品小店、街坊藥房、補衫補鞋、街坊理髮、漫畫圖書店....統統大掃除式殺掉(我還想數,請大家一起數數,究竟領匯為求「更理想的回報」殺滅了幾多人的生計和集體回憶?我有錯漏,不妨在回應中列出)!!!!於是,成功地空出商舖,「為顧客提供更佳的購物體驗及更多元化的選擇」,就是集團式酒樓,集團式髮廊、名牌服裝、品牌電器、麥記美記大快樂記快餐、百字頭惠字頭大大間超市...
集團為何可以應付昂貴租金?揭穿了,就是錢多、宣傳多、來貨超低(好多都是一條龍,由農場到自製自家品牌到批發到貨運物流到零售都是自己友的,是左手給右手賺,有些商場根本屬於自己的地產,不好意思,我當然獨市了)。有時,明明蝕錢,都竟然可以長期做,因為──要霸市場。霸住個舖,其他人入不了來,這間蝕,但整體大賺,這都是常見商業策略。
殘局在此,究竟如何收拾?
個人建議
三個「公營」機構───領匯、港鐵、市建局,各有運作上的不足,出路如何?
先講領匯。最近領匯有意放售旗下5個公屋商場,工聯會及民主黨均要求政府回購這些商場。個人十分同意,由政府回購,然後更新管理模式。當然,領匯,甚至其他商場,都可以參考以下的運作模式:
1. 以高於市價30-40%的租金為非地區民生需要商店續租,這些店舖包括高檔次服裝、手袋、皮鞋及化妝品品牌、馬會投注站等。
2. 以高於市價10-30%的租金為地區民生需要、但屬於集團經營的商店續租,例如超市、個人護理用品店(萬寧、屈臣氏等)、書店(商務、三聯等)、理髮店(低價不設洗頭服務之店舖例外)、電器及手機業(百老匯、豐澤、One2Free等)、傢俱店(實惠、Ikea等)及高檔食肆。
3. 以高於市價0-20%的租金為地區民生需要、但屬於集團經營的中檔或以下飲食商店續租,例如快餐店(麥當奴、大家樂等)、中檔次之酒樓。
4. 以不續約的手段來重新規劃商場,以商店對該區生活的需要度、價格競爭力及類同行業重複度來決定某些店舖的去留:
●例如藥房是需要的,但原來商場內已有四五間藥房,遠超過一般需要,就可能策略性地刪減一些,還要策略性地優先保留非集團式經營的、家庭式的店舖。
●與上一個策略相反,有時,需要保留兩間或以上(視商場大小及該類店舖佔地大小而定)同類店舖,可避免獨市,可以競爭來自然調整價格,亦可為客人提供不同選擇。
●假如同區附近商場已有同一集團之超市,本商場中的一間就可考慮不續約,而引入另一個集團甚至家庭式經營之超市。不同集團之超市會因為同區有競爭對手而自行減價或提供更多優惠。
5. 以低租金(減10-30%)吸引創意藝術、兒童成長、家庭作業、生活用品、小型電器、特色餐飲、傳統老店等特色店舖進註,令商場更有地區色彩,不再像倒模般,與其他商場大同小異。因為有集團店舖較高的收入,可以用來補貼地區小商店,地區人士更有動機創業,又因舖租較平,可較有能力與集團競爭,較易生存。低租金亦鼓勵手工、創意藝術等產量較少之行業在原本不可能負擔的商場中營業,對保存民間藝術、傳統手作等有正面鼓勵作用。最後,是雙贏之局。
6. 以低租金(減10-50%)吸引社企、非謀利團體、社關服務等進註商場。這樣,商場不再只有向錢看,商場收入沒有太大的損失,因為小店的低租金已由集團的高租金補貼,又不是以股東的錢來補助他們,對股東沒大損失,對商場營運者卻會帶來正面的評價,獲社區甚至社會的嘉許。因為商場形象健康,又有特色店舖,在到處都有商場的香港,這樣手法經營的地區商場反而容易突圍,分分鐘營業額有機會跑贏大商場。
7. 如果怕藝術、地區小店仍不易生存,建議保留一個區域,以小攤位模式以平價短租方式專租給小手作、藝術品、小食、個人創業等。商場或許需要補貼這區域,但不要小看這些地區貨品,它們可吸引不少人流!怕打理這些蚊型舖?交給社企,由他們管理,決定誰可進註。
再進一步,活化已被大型集體侵蝕的倒模商場,我另有建議:
西伯有構想過,找來對社企有興趣的朋友,組一個創意社企,專向各大商場推銷,叫他們以特廉租金,或以合作模式,在商場偏遠角落、租值本來已是較低之位置設立特色區,建立一間博物館式商店,就是把幾個至十多個相連店舖打通,規模像小至中型超市,我稱之為博物站。每個站都獨立設計,尋找該地區特色為站的主題,搜集地區特色、懷舊等東西,整合在博物站中。客人進入博物站,感覺頗像參觀博物館,但在展品中又混入了相關的商品(例如相關的小擺設、手工藝品、服務等),當參觀完畢時,在出口有服務櫃台,可給客人購買那些商品或選擇一些服務。貨品由社企工場或地區家庭作業等提供,保證小量生產,於是,購買產品將會同時是一件有意義、幫助弱勢的善事。至於購物的程序,就是商業秘密,總之對客人來說,整個參觀與購物的過程是一個具娛樂性及吸引人的體驗。
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